Sprzedaż i zakup gruntów są niezwykle istotnymi czynnościami w obrocie gospodarczym. Dlatego tak istotne znaczenie ma wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów, który został ogłoszony w styczniu 2011 r.
Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 17 stycznia 2011 r. (sygn. I FPS 8/10), wydał przełomowe orzeczenie w sprawie kwalifikacji podatkowej nieruchomości niezabudowanych. Sędziowie orzekli bowiem, iż dla ustalenia przeznaczenia sprzedawanej nieruchomości gruntowej (jeżeli nie ma dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy) istotne znaczenie ma aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków. Aby zrozumieć istotę orzeczenia, konieczna jest znajomość zasad opodatkowania transakcji sprzedaży gruntów podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług, a tym samym również sprzedaż gruntu. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę[1]. Oznacza to, iż zwolnieniu podlega dostawa gruntów, które mają status inny niż budowlane (a zatem np. gruntów rolnych, leśnych, rekreacyjnych) oraz gruntów innych niż przeznaczone pod zabudowę (co należy ustalić na podstawie planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla danego gruntu).
Jednakże gmina nie jest zobowiązana do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu. Co zatem powinien zrobić właściciel gruntu w przypadku, gdy gmina takiego aktu nie uchwaliła i gdy nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy? Co zrobić gdy dotychczasowy plan zagospodarowania terenu istniał, jednak z określonych przyczyn utracił swoją ważność?
Po 17 stycznia 2011 r. (data orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego), odpowiedź na tak postawione pytania jest prosta – przeznaczenie gruntu jest takie, jakie wynika z wypisu z ewidencji gruntów. Przed tą datą odpowiedź nie była tak jednoznaczna. Przedstawiciele fiskusa oraz niektóre sądy administracyjne wskazywali bowiem, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (i decyzji o warunkach zabudowy), o przeznaczeniu gruntu decydowało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli z takiego aktu wynikało, że działka jest położona na terenach budowlanych lub przeznaczonych pod budowę, to sprzedaż gruntu podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (w najwyższej stawce).
Z taką interpretacją nie zgodzili się sędziowie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wskazując, że studium nie jest aktem prawa miejscowego i wiąże tylko organy gminy. Nie ma natomiast wpływu na prawa i obowiązki obywateli. A tym samym studium nie może stanowić podstawy do ustalenia zakresu zwolnienia z VAT.
Zatem, jeżeli dla danego gruntu nie ustanowiono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, to przeznaczenie gruntu jest takie, jak wskazano w wypisie z ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli z wypisu wynika, że np. działka jest oznaczona jako użytek rolny, to sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem ostateczny nabywca gruntu nie jest obciążony podatkiem VAT.
[1] Na marginesie pragnę wskazać, że zwolnienie to oparte jest na regulacji art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym przepisem państwa członkowskie zwolnią od podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b) [zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE terenem budowlanym, o którym mowa w art. 12 ust. 1 lit. b), jest każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie].
Marcin Ratajczak
Doradca podatkowy