Nie zawsze słoneczna Floryda

Czerwiec, 2012 | Tagi:  , , , ,    




Polskie media, nagłaśniając temat zakupu nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, często wymieniają Florydę jako smaczny kąsek na zainwestowanie pieniędzy w dom lub mieszkanie. Zanim jednak kupicie tutaj nieruchomość, warto przyjrzeć się niektórym aspektom tego pomysłu, pomijanym – równie często – w ogólnych informacjach.

Zimny prysznic, czyli słowo o pogodzie

Florida–sunshine state – taki oto dopisek spotyka się na rejestracjach samochodowych tego otoczonego ciepłą wodą stanu. Ale Floryda to nie tylko słońce – trzeba pamiętać o sezonie huraganowym, który trwa tutaj (oficjalnie) od 1 czerwca do 30 listopada. Nieoficjalnie trwa tak samo długo, a jego wzmożona aktywność przypada na okres od połowy sierpnia do połowy października (jeden z większych huraganów – Wilma – nadszedł pod koniec października). Przyjeżdżając w okresie huraganowym na Florydę możecie spodziewać się codziennych deszczów, zachmurzenia oraz nadmiernej wilgotności, która powoduje, że człowiek „bierze” dodatkowy, niechciany prysznic, a odczuwalna temperatura powietrza jest podwyższona.

Odczuwalna temperatura na Florydzie jest zazwyczaj nieco wyższa, niż ta wskazywana przez termometr. Jeśli przykładowo jest 32°C, z 60-procentową wilgotnością, temperatura rzeczywista to prawie 38°C. Temperatury powyżej 30°C występują latem, zimą często nie przekraczają średnio 15–18°C (w zależności od obszaru). Wielu emerytów przenosi się zimą z północy na południe, ponieważ jest tu cieplej, ale nie gorąco, a wilgotność spada. Oczywiście, im dalej na południe, tym temperatura jest wyższa.

Pogoda ma wpływ na decyzje o zakupie nieruchomości, więc o ile zainteresowany przyjmuje, że na Florydzie nie zawsze jest słonecznie, w wakacje pada deszcz, a czasem jest bardzo gorąco, i pogodzi się z istniejącą wilgotnością, może rozważyć jej zakup. Trzeba jednak wziąć pod uwagę dodatkowe opłaty za straty spowodowane przez naturę – ubezpieczenie od huraganu. Obszar huraganowy jest zazwyczaj tak duży, że olbrzymie ulewy oraz porywisty wiatr obejmują większą część Florydy. Powodzie i zalania, idące w ślad za nimi, nierzadko wyrządzają ogromne szkody w nieruchomościach.

fot. Aneta Grętkiewicz

Trawnik strzyc przez cały rok

Ubezpieczenie za dom lub mieszkanie, to tylko część wydatków. Zanim dokona się decyzji o zakupie nieruchomości na Florydzie, trzeba wliczyć dodatkowe koszty, niezwiązane z pogodą. Zainteresowany, który przyjedzie z gotówką w kieszeni (obcokrajowiec nie może dokonać zakupu na kredyt!) i jest w stanie zapłacić za dom, powinien mieć świadomość, że oprócz podatku od nieruchomości, musi zapoznać się z regulaminem HOA (Home Owners Associations) i dodatkowymi opłatami (HOA’s fees).

Czym jest HOA? To stowarzyszenie mieszkaniowe, którego rolą jest utrzymanie publicznych (nie prywatnych) obiektów, znajdujących się na danym terenie: trawników, pól golfowych, basenów, prywatnych dróg dookoła kompleksu, wjazdów, klubów sportowych, itp. Comiesięczną opłatę HOA (hoa fees) musi uiścić każdy właściciel nieruchomości, niezależnie czy przebywa w niej sezonowo, czy też stale.

Nierzadko HOA narzuca restrykcyjne warunki, zatem zanim kupimy dany obiekt, warto najpierw się z nimi zapoznać. Restrykcje dotyczą różnych rzeczy, np. wieku – na osiedlach, gdzie mieszkają emeryci, mieszkańcem może zostać człowiek powyżej określonego wieku, mieszkańcem danego domu nie może być na przykład wnuczek. Inne przykłady: właściciel domu nie może wybrać koloru fasady domu bez uprzedniej konsultacji z HOA (często do wyboru są na przykład tylko trzy kolory). Restrykcjom podlega często parkowanie na ulicy tuż przy posiadłości – parkować można jedynie na podjeździe lub w garażu. Te i wiele innych zasad ustalonych przez HOA dotyczy zarówno nieruchomości wolnostojących, jak i mieszkań.

Warunki określa nie tylko HOA. Nawet, jeśli nie ma nałożonych dodatkowych opłat na konkretny dom, należy dokładnie zapoznać się z regulacjami danego miasta. Na przykład, jeśli dom posiada mały skrawek ogrodu przed domem, musi być on utrzymany zgodnie z zasadami danego sąsiedztwa – nawet, kiedy właściciel jest nieobecny, ogród przed domem musi być pielęgnowany przez cały rok.

Łamanie zasad narzuconych przez HOA kończy się w sądzie, często wysoką grzywną. Na Florydzie HOA jest niezwykle silnym ugrupowaniem i z wieloma restrykcjami.

Podobnie ma się sprawa z zakupem mieszkania (tzw. condo) w kompleksie mieszkaniowo-wakacyjnym. Oprócz HOA, jego należności i regulaminu, należy koniecznie sprawdzić formę prawną właściciela kompleksu (Due Diligence – DD) oraz opłacać, tak jak w przypadku domu, podatek od nieruchomości. W większości przypadków również dodatkowy miesięczny czynsz. Condo jest najpopularniejszą formą inwestycji emerytów na Florydzie i niewątpliwie najlepszą inwestycją na dom sezonowy.

fot. Aneta Grętkiewicz

Wyszukać, obejrzeć, kupić

Czy kupując nieruchomość, kupujemy tylko obiekt? Nie, kupujemy także sąsiedztwo i lokalizację. Przestrzegamy regulaminów, płacimy dodatkowe opłaty, stawkę ogrodnika za utrzymanie zieleni (podczas naszej dłuższej nieobecności), podatek od nieruchomości. Oczywiście nieruchomość jest formą inwestycji, więc tym bardziej przed zakupem należy dobrze zapoznać się z rynkiem. Warto przejrzeć internet, ale – nie dokonywać zakupu tą drogą.

Na koniec polecam dwa popularne serwisy internetowe, które pomogą w szukaniu i analizie ofert: Zillow.com oraz Trulia.com – można tu sprawdzić niemal całą historię danego obiektu wraz sugerowaną ceną. Oba serwisy oferują wyszukiwanie mieszkań na wynajem, na sprzedaż, wedle określonych kryteriów. Wskazując mieszkanie lub dom możemy za pomocą map odwiedzić okolice. Jednakże, tak jak nie powinniśmy kupować kota w worku, tak mieszkania lub domu przez internet. Dla ciekawej nieruchomości warto przylecieć na miejsce, by samemu obejrzeć okolice i sprawdzić faktyczny stan obiektu. Dodam, że za oglądanie domów nikt nie pobiera opłat, oraz że warto skorzystać z pomocy licencjonowanego biura pośrednictwa, które nie tylko jest w stanie zawęzić wybór interesujących nas nieruchomości, ale także pomóc w transakcji od strony prawnej, w tym ujawnieniu wszelkich „ukrytych” dodatkowych opłat i regulacji.

 

Ciekawe serwisy: zillow.com, trulia.com, investopedia.com

Aneta Grętkiewicz

 


Zobacz też: Nieruchomości w Miami